富屋法拍屋

通過ISO評鑑 富屋市佔率高

工商時報 【台北訊】財經新聞

.問:

請問法拍屋通常訂出的拍賣底價會比市價低幾成？

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答:

1.現在法拍屋估價都由經過國家考試及格的估價師做估

價之程序。

2.以正常拍賣之實務而言，第一次拍賣約與市價相當或

比市價低1~2成，但因每個案件不同，借貸還檻的金額

亦不同。

3.依富門法拍屋總部隔壁剛好也是法拍屋，市價約1200

萬，法院第一次拍賣僅定價420萬，第一拍就有人出價

以480萬被標走，交屋後得標人委託房屋仲介賣，約1

個月期間房屋仲介就以約800多萬賣出，所以你在看法

拍屋時，還是要依各案而定。

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4.有時候第一拍就比市價便宜很多，有時候第三拍還不

覺得便宜，這需要做點功課的，市面上有一本叫『顏

炳立教你買屋致富』的書，寫的不錯你可買來參考看

看，應該對你日後看區域、地段或選屋的方向會有所

幫助的。

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二.問:

2拍又會低幾成？ 

答:

1.各拍次均打8折計算。

2.以下另就各拍次程序做一說明，你就會比較了解，你

可參考看看:

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第一次拍賣

法院所定的拍賣期日，依強制執行法第八十二條規

定：「拍賣期日距公告之日，不得少於十四日。」

同法第九十一條規定：「拍賣之不動產無人應買或應

買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而到場之債權

人於拍賣期日終結前聲明願承受者，執行法院應以該

次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並

發給權利移轉證書；其無人承受或依法不得承受者，

由執行法院定期再行拍賣。依前項規定再行拍賣時，

執行法院應酌減拍賣最低價額，酌減數額不得逾百分

之二十。」

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依最高法院民國８６年抗字第 1681 號裁判要旨：「...

強制執行法第九十一條第一項、第九十五條第三項規

定拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達

最低價額，「到場」之債權人必須於「拍賣期日終結

前」聲明願承受，執行法院始得依該次拍賣所定之最

低價額，將不動產交債權人承受。

本件抗告人未於第六次（現最多至減價拍賣）拍賣期

日到場，亦未於拍賣期日終結前為承受之意思表示，

自不得於拍賣期日後再為承受之主張。」

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第二次拍賣、第三次拍賣

拍賣之不動產經第一次拍賣或第二次拍賣流標後，依

強制執行法第九十三條定：「再行拍賣之期日，距公

告之日，不得少於十日多於三十日。」

同法第九十二條規定：「再行拍賣期日，無人應買或

應買人所出之最高價，未達於減定之拍賣價額者，準

用前條之規定。如再行拍賣，其酌減數額，不得逾減

定之拍賣最低價額百分之二十。」

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特別拍賣（應買）

當第三次拍賣流標後，依強制執行法第九十五條規

定：「經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不

願承受或依法不得承受時，執行法院應於第二次減價

拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於

公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表

示。」（最高法院９０年台抗字第 399 號裁判參照）

在特別拍賣期間，無人應買或債權人未於公告之日起

三個月內聲請另行估價或減價拍賣時，則會視為撤回

該不動產之執行。（強制執行法第九十五條第二項參

照）

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減價拍賣（第四次拍賣）

在特別拍賣期間內，債權人有聲請減價拍賣，而在減

價拍賣之期日仍未拍定或債權人也不願意承受時，依

強制執行法第九十五條第二項後段規定，視為撤回該

不動產之執行。

依最高法院９２年台抗字第 462 號裁判要旨：「查本

件拍賣抵押物強制執行事件所查封並定期拍賣之不動

產，於第二次拍賣時，在抗告人繳納保證金新臺幣一

千零六十七萬元，以高於低價之五千五百六十六萬元

標拍定；嗣因未於期限內繳足價金，而臺灣臺北地方

法院再行第二次、第三次拍賣均無人應買，經該院公

告間，債權人即相對人於公告之日起三個月內聲請另

行減價拍賣，第四次拍賣（即特別變賣程序後之拍

賣）底價三千四百二十萬元，仍未拍定，相對人亦未

承受，依強制執行法第九十五條第二項後段規定，視

為撤回該不動產之執行。本件不動產之執行既視為撤

回，執行程序即告終結，且該不動產無再行拍賣，尚

無差額之產生，自無命拍定人即再抗告人負擔差額之

問題。則相對人於執行程序終結後，向臺北地院為應

扣除差額始得退還保證金之聲請，即屬無據，應於駁

回。」

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以上回答希望對你有所幫助。

三、如何了解法拍屋公告（拍賣公告暗藏什麼玄機）：

      購買法拍屋與購買一般成屋不同，購買一般成屋通常是透過房屋仲介公司來撮合買賣雙方，當然購買一般成屋會遇到例如一屋二賣、假買方或假賣方的詐騙行為或是過戶期間遭到債權人查封等問題產生，所以購屋者在買賣一般成屋（市價屋）時，選擇一家優質的房屋仲介公司是非常重要的。

二、拍賣資訊如何取得：
購買法拍屋前對於拍賣屋的資訊取得方式有多種管道可以取得，列舉下列幾種管道方便購屋者來得知法拍屋的拍賣消息。

一、何謂法拍屋：

十一、投標前要注意哪些重點：
要前往投標室前，有幾項重點須特別加以留意：

六、調查產權有沒有清楚：

    當 你看過拍賣公告的房屋產權資料後，為了避免日後產權出現糾紛，投標前，應向地政機關申請不動產登記簿謄本、地籍圖等各項資料，來與拍賣公告的產權資料相互 比對，進而在將拍賣公告產權資料，與地政機關產權資料，兩者資料依建號、地號、查封狀況等等事項逐一來審查核對，萬一有出現不符和的地方，就應該追根究底 查個清楚。

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問：
法拍屋是否可以貸款購買?

而且法拍屋會有銀行產權等問題嗎?

單純的購買房屋, (不透過仲介) 還須要求屋主出示什麼東西?

沒有房屋仲介的話, (只有找代書處裡 ) 買房屋真的是高風險嗎?

答：

1.法拍屋是可以貸款購買的。

2.法拍屋的產權是最清楚的。

3.市售屋與法拍屋此兩者沒有好與壞的問題，其實兩者都不

錯，最大的差異即只在於你目前要購屋的觀點，才是最大的問

題所在了。

4.當然，如果你要能看屋，市售屋是不錯的選擇，但假

設是買同樣坪數、同樣格局的房子，市售屋在價格方

面，以一般正常的情況下，你要多花一筆不少的金

錢；

5.但如果你是買法拍屋，你應該會省下一比可觀的金

錢，兩者最大的差別也就在此了。

6.假設市售屋300萬可買到，買法拍屋也許200萬，你就

能買到了，該怎麼選擇，還是要看你自己了。

7.但不管是買市售屋或法拍屋，選擇品牌較大的房仲業

者或法拍業者，在購屋方面才比較能有所保障。

8.若你日後有機會委託法拍公司，參與法拍屋標購時，法拍公

司應有以下各點分析，對於客戶才能有安全的保障，在此提供

予你做參考：

(1).點交實務分析

(2).各項產權分析

(3).各項稅費分析

(4).各項佔有排除分析

(5).合法和諧交屋分析

(6).頑強抗拒心理分析

(7).民事法律分析

(8).法拍程序流程分析

(9).各項民事拍賣案例分析

(10).自行投標糾紛案例分析

(11).法拍業者糾紛案例分析

(12).不良不肖業者手法分析

(13).優良法拍業者應備條件分析

(14).刑事法律分析

(15).各項刑事拍賣案例分析

(16).法拍程序流程改進分析

(17).保障得標人權益分析

(18).保障承租人、債務人、佔有人權益分析

(19).代理標購SOP流程改進分析

(20).法拍標購各項細節查檢表制定分析 

(21).拍賣房屋統計與區域物件分析

(22).拍定價與市價行情比較分析

(23).法拍相關法律、法規分析

(24).法拍公司效率化、制度化改進分析

(25).法拍屋行銷品質改善分析

(26).法拍屋品質改善與安心保障制度研究分析

9.現在的社會是高品牌化的時代，法拍屋是一門專門的行業，

大者恆大、強者恆強，是任何一種行業不變的道理，就如房屋

仲介當你要委托買屋或賣屋時，看的就是品牌，一般人大都會

委託知名品牌的房屋仲介公司，隨便找一家例如『我安全房

屋』，你敢委託他賣屋嗎！假如跑路或倒閉了誰要負責呢！

10.有品牌的公司為了維護其品牌，總會加強其品質與流程的改

善，資源也較豐富，我想買屋畢竟是一生的事，它可不像吃壞

東西，肚子拉一拉就好，以多年來的法拍屋經驗來看，還是找

有品牌、誠信的法拍公司較安心！

11.法拍業與房屋仲介業有太大的不同，更需要專業、技術與團

隊，一般跑單幫或單店經營者很難面面俱到，當有問題出現時

又有誰要負責呢！

以上回答你可參考看看 。